Mit Nießbrauch wird das Recht bezeichnet, aus der mit dem Nießbrauch belasteten Sache alle oder einzelne Nutzungen ziehen zu dürfen (§ 1030 BGB). Ein Nießbrauch kann sowohl an unbeweglichen als auch an beweglichen Sachen bestellt werden.

Beispiel: A ist Eigentümer eines Hauses und einer Eigentumswohnung die er nicht selbst nutzt. Er räumt seinem Neffen N befristet bis zum Jahr 2025 einen Nießbrauch an der Eigentumswohnung ein. Dieser ist damit berechtigt dort zu wohnen oder die Wohnung zu vermieten und von den Mieteinahmen sein Studium zu finanzieren. Gleichwohl bleibt A Eigentümer.

Der Nießbrauch ist ein absolutes Recht. Er grundsätzlich nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und unvererblich (§ 1061 BGB). Steht der Nießbrauch einer juristischen Person zu, so ist er nach Maßgabe des § 1059a BGB übertragbar. Oberbegriff ist die Dienstbarkeit.

Ein Quotennießbrauch (zu unterschieden vom Bruchteilsnießbrauch nach § 1066 BGB) führt zu einer Nutzungsgemeinschaft zwischen Nießbraucher und Eigentümer gemäß §§ 741 ff BGB.

1. Voraussetzungen, unbewegliche Sachen

Der Nießbrauch an Sachen ist gemäß §§ 873, 892 BGB zu bestellen. D.h. es ist für die Entstehung eines Nießbrauch an einem Grundstück die Einigung über den Übergang und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

Der Nießbrauch an einem Grundstück kann auch aufschiebend oder auflösend bedingt bestellt werden (BayObLG NJW-RR 1990, 87). Die Bedingung muss so bestimmt sein, dass erkennbar ist, ob das Recht besteht oder nicht. Im Grundbuch muss die Tatsache eingetragen sein, dass der Nießbrauch bedingt ist. Bezüglich der Voraussetzungen der Bedingung kann das Grundbuch gemäß § 874 BGB auf die Bewilligung Bezug nehmen (MüKo-Wacke § 874 Rn. 4 m.w.N.).

In der Praxis findet man daher Einträge im Grundbuch die wie folgt lauten:

Nießbrauchsrecht, bedingt, für Peter Sample, Auf der Heide 17, Neustadt. Löschbar bei Todesnachweis. Gemäß Bewilligung vom 12.04.1985 eingetragen am 1.5.1985.

2. Steuer

Wird eine mit Nießbrauchsrecht belastetes Immobilie verschenkt, bzw. wird sie unter Einräumung eines Nießbrauchs übertragen (Vorbehaltsnießbrauch) ist der Wert des Nießbrauchs für die Berechnung von Schenkungsteuer vorab abzuziehen. Erlischt der Nießbrauch dann durch den Tod des Nießbrauchers, fällt keine weitere steuerliche Belastung an.

Etwas anderes gilt, wenn der Nießbraucher - schenkweise - verzichtet. Hier entsteht grundsätzlich eine Steuerlast.

Steuerlich anders wird auch die Einräumung eines Nießbrauchs durch den Eigentümer (Zuwendungsnießbrauch) behandelt.