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Von einer Teilungsversteigerung spricht man, wenn ein im Miteigentum (nach Bruchteilen) stehendes Grundstück zur Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft gemäß § 753 BGB versteigert wird. Das Verfahren ist in § 180 ZVG geregelt. Für Teilungsversteigerung ist ein vollstreckbarer Titel nicht erforderlich (§ 181 ZVG).
Beispiel: Die Geschwister A und B sind Miteigentümer eines Hausgrundstücks. Als es zu einem Streit kommt, will A nicht länger Miteigentümer bleiben. Da B die Gemeinschaft nicht auflösen will, stelt A einen Antrag auf Teilungsversteigerung.
An dem durch die Teilungsversteigerung erzielten Erlös setzt sich das Gemeinschaftseigentum fort. Es ist dann ggf. in einem weiteren Gerichtsverfahren zu klären, wie der Erlös zu verteilen ist. Dabei richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen. Ob, Gegenrechte (z.B. aus einem Zugewinnausgleich geltend gemacht werden können ist umstritten.
Zuständiges Gericht für die Teilungsversteigerung ist das Amtsgericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 180 Abs. 1 ZVG iVm § 1 Abs. 2 ZVG).
Die Teilungsversteigerung kommt insbesondere in Betracht, wenn sich im Scheidungsverfahren befindliche Eheleute nicht über die Verwendung eines gemeinsamen Hauses einigen können.
Wenn die Ehegatten nicht beide einverstanden sind, muss die Ehe vor dem Teilungsantrag geschieden worden sein oder es muss das Scheitern der Ehe feststehen (Garbe/Ullrich Prozess in Familiensachen § 8 Rn. 145). Soweit es sich um das wesentliche Vermögen des antragstellenden Ehegatten handelt (es ist weniger als ca. 10 bis 20 % weiteres Vermögen vorhanden), muss der andere Ehegatte der Teilungsversteigerung analog 1365 Abs. 1 BGB der Versteigerung zustimmen.
Der Antrag bei der Teilungsversteigerung ist gerichtet auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft, sie zu stellen beim zuständigen Vollstreckungsgericht.
Der Antragsgegner kann und sollte, auch wenn er der Teilung an sich nicht zustimmt, dem Verfahren beitreten um die Möglichkeit zu haben dieses noch zu beeinflussen und die Manipulationsmöglichkeiten des Antragstellers zu reduzieren. Der Beitritt muss vier Wochen vor dem Versteigerungstermin erfolgen.
Der Antragsgegner kann auch ein eigenes Verfahren beantragen. Es handelt sich dann um zwei selbständige Verfahren, die aber zusammen betrieben werden. Ein Unterschied zum Beitritt ergibt sich insbesondere bei der Berechnung des geringsten Gebots im Falle unterschiedlicher belasteter Miteigentumsanteile, siehe dazu unten.
In Abweichung von der sonstigen Zwangsversteigerung sind in das geringste Gebot bei Teilungsversteigerungen alle den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte Rechte aufzunehmen (§ 182 ZVG). Die dinglichen Belastungen werden vom Ersteher übernommen und muss, wenn eine Löschung gewollt ist im jeden Falle in voller Höhe abgelöst werden auch wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert.
Eine Zahlung auf die Grundschuld wird dann - wenn entsprechendes in der Zweckerklärung geregelt ist - tilgt dann auch das Darlehen. Soweit das Darlehen nicht mehr valutiert steht die Ablösesumme der alten Eigentümerin zu.
Sind die Miteigentumsanteile unterschiedlich belastet, so ist das geringste Gebote unter Berücksichtigung der Belastung des Betreibenden zu errechnen. Für den niedriger belasteten Anteil ist die3 in das Bargebot ein Ausgleich aufzunehmen (§ 182 ZVG).
Beispiel: Der Eigentumsansteil des A ist im Grundbuch mit 40.000,- belastet, der des B nur mit 10.000,-. Daher ist in einem von A betriebenen Teilungsversteigerungsverfahren, in das Bargebot ein Ausgleichsanteil von 30.000,- aufzunehmen. Die Verfahrenskosten betragen 4.000,- D.h. das geringste Gebot beläuft sich hier auf 74.000,- (40.000,- bestehenbleibende Rechte und 34.000,- Bargebot.
Betreibt B das Verfahren ist ein Ausgleich nicht notwendig. Das geringste Gebot beträgt daher 14.000,- (10.000,- bestehenbleibende Recht und 4.000,- Bargebot.
Betreiben beide das Verfahren ist die Berechnung des geringsten Gebots umstritten. Nach der Niedrigstgebot-Theorie richtet sich die Versteigerung nach dem niedrigsten geringsten Gebot.
Will der Eesteher nicht ablösen muss die Bank, soweit die Grundschuld noch valutiert, gegen den Ersteher aus der Grundschuld vorgehen. Valutiert die Grundschuld nicht mehr muss die alte Eigentümerin sich die Grundschuld von der Bank abtreten lassen und selbst gegen den Erwerber vorgehen.
Erteilt die Bank, weil die Grundschuld nicht mehr valutiert Löschungsbewilligung an den Ersteher und macht dieser Gebrauch davon, dann gilt:
BGH, Beschluss v. 9. 5. 2007 Az. IV ZR 182/06 :"Wird die Löschungsbewilligung für eine Grundschuld an den Ersteher eines zwangsversteigerten Grundstücks geleistet, obwohl dieser nach dem Sicherungsvertrag zu deren Entgegennahme nicht – alleine – berechtigt ist, und wird infolge der anschließenden Löschung der Grundschuld dem früheren Eigentümer eine Befriedigungsmöglichkeit genommen, kann diesem ein bereicherungsrechtlicher Ausgleichsanspruch aus § BGB § 816 BGB § 816 Absatz II BGB zustehen.
Materielle Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung wie:
- Verfügungsbeschränkungen, § 1365 BGB
- Rücksichtsnahmepflichten, § 1353 BGB
- Rechtsmissbrauch, § 242 BGB
- vertraglicher Auschluss der Aufhebung, § 749 Abs. 2 BGB
müssen im Wege der Drittwiderspruchsklage geltend gemacht werden, soweit sie sich nicht aus dem Grundbuch ergeben (BGH FamRZ 1972, 363.9. Wenn sie sich aus dem Grundbuch ergeben, dann können Sie im Versteigerungsverfahren selbst geltend gemacht werden.
Daneben können vom Antragsgegner noch im Teilungsverfahren selbst Anträge nach § 180 ZVG gestellt werden, z.B. wenn die Versteigerung das Kindeswohl gefährden würde. Diese Anträge müssen aber in einer Frist von zwei Wochen ab Belehrung über die Einstellungsmöglichkeiten gestellt werden (§ 30b ZVG. Auch § 765a ZPO findet Anwendung (z.B. Suizidgefahr des Antragsgegners).
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