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Von einer Teilungsversteigerung spricht man, wenn ein im Miteigentum (nach Bruchteilen) stehendes Grundstück zur Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft gemäß § 753 BGB versteigert wird. Das Verfahren ist in § 180 ZVG geregelt. Für Teilungsversteigerung ist ein vollstreckbarer Titel nicht erforderlich (§ 181 ZVG).
Beispiel: Die Geschwister A und B sind Miteigentümer eines Hausgrundstücks. Als es zu einem Streit kommt, will A nicht länger Miteigentümer bleiben. Da B die Gemeinschaft nicht auflösen will, stelt A einen Antrag auf Teilungsversteigerung.
An dem durch die Teilungsversteigerung erzielten Erlös setzt sich das Gemeinschaftseigentum fort. Es ist dann ggf. in einem weiteren Gerichtsverfahren zu klären, wie der Erlös zu verteilen ist. Dabei richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen. Ob, Gegenrechte (z.B. aus einem Zugewinnausgleich geltend gemacht werden können ist umstritten.
Zuständiges Gericht für die Teilungsversteigerung ist das Amtsgericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 180 Abs. 1 ZVG iVm § 1 Abs. 2 ZVG).
Die Teilungsversteigerung kommt insbesondere in Betracht, wenn sich im Scheidungsverfahren befindliche Eheleute nicht über die Verwendung eines gemeinsamen Hauses einigen können.
Wenn die Ehegatten nicht beide einverstanden sind, muss die Ehe vor dem Teilungsantrag geschieden worden sein oder es muss das Scheitern der Ehe feststehen (Garbe/Ullrich Prozess in Familiensachen § 8 Rn. 145). Soweit es sich um das wesentliche Vermögen des antragstellenden Ehegatten handelt (es ist weniger als ca. 10 bis 20 % weiteres Vermögen vorhanden), muss der andere Ehegatte der Teilungsversteigerung analog 1365 Abs. 1 BGB der Versteigerung zustimmen.
Der Antrag bei der Teilungsversteigerung ist gerichtet auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft, sie zu stellen beim zuständigen Vollstreckungsgericht.
Der Antragsgegner kann und sollte, auch wenn er der Teilung an sich nicht zustimmt, dem Verfahren beitreten um die Möglichkeit zu haben dieses noch zu beeinflussen und die Manipulationsmöglichkeiten des Antragstellers zu reduzieren. Der Beitritt muss vier Wochen vor dem Versteigerungstermin erfolgen.
Der Antragsgegner kann auch ein eigenes Verfahren beantragen. Es handelt sich dann um zwei selbständige Verfahren, die aber zusammen betrieben werden. Ein Unterschied zum Beitritt ergibt sich insbesondere bei der Berechnung des geringsten Gebots im Falle unterschiedlicher belasteter Miteigentumsanteile, siehe dazu unten.
In Abweichung von der sonstigen Zwangsversteigerung sind in das geringste Gebot bei Teilungsversteigerungen alle den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte Rechte aufzunehmen (§ 182 ZVG). Die Belastungen werden vom Ersteher übernommen. Zu welchen Konditionen eine Ablösung möglich ist, muss mit der Bank besprochen werden.
Sind die Miteigentumsanteile unterschiedlich belastet, so ist das geringste Gebote unter Berücksichtigung der Belastung des Betreibenden zu errechnen. Für den niedriger belasteten Anteil ist in das Bargebot ein Ausgleich aufzunehmen (§ 182 ZVG).
Beispiel: Der Eigentumsansteil des A ist im Grundbuch mit 40.000,- belastet, der des B nur mit 10.000,-. Daher ist in einem von A betriebenen Teilungsversteigerungsverfahren, in das Bargebot ein Ausgleichsanteil von 30.000,- aufzunehmen. Die Verfahrenskosten betragen 4.000,- D.h. das geringste Gebot beläuft sich hier auf 74.000,- (40.000,- bestehenbleibende Rechte und 34.000,- Bargebot.
Betreibt B das Verfahren ist ein Ausgleich nicht notwendig. Das geringste Gebot beträgt daher 14.000,- (10.000,- bestehenbleibende Recht und 4.000,- Bargebot.
Betreiben beide das Verfahren ist die Berechnung des geringsten Gebots umstritten. Nach der Niedrigstgebot-Theorie richtet sich die Versteigerung nach dem niedrigsten geringsten Gebot.
Materielle Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung wie:
- Verfügungsbeschränkungen, § 1365 BGB
- Rücksichtsnahmepflichten, § 1353 BGB
- Rechtsmissbrauch, § 242 BGB
- vertraglicher Auschluss der Aufhebung, § 749 Abs. 2 BGB
müssen im Wege der Drittwiderspruchsklage geltend gemacht werden, soweit sie sich nicht aus dem Grundbuch ergeben (BGH FamRZ 1972, 363.9. Wenn sie sich aus dem Grundbuch ergeben, dann können Sie im Versteigerungsverfahren selbst geltend gemacht werden.
Daneben können vom Antragsgegner noch im Teilungsverfahren selbst Anträge nach § 180 ZVG gestellt werden, z.B. wenn die Versteigerung das Kindeswohl gefährden würde. Diese Anträge müssen aber in einer Frist von zwei Wochen ab Belehrung über die Einstellungsmöglichkeiten gestellt werden (§ 30b ZVG. Auch § 765a ZPO findet Anwendung (z.B. Suizidgefahr des Antragsgegners).
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