Von Untermiete spricht man, wenn ein Hauptmieter einen Teil der gemieteten Sache (i.d.R. einer Wohnung) an einen Dritten (= Untermieter) vermietet.

Die Untermiete muss durch den Hauptvermieter genehmigt werden, § 540 BGB. Auf das Untermietverhältnis sind alle Vorschriften des Mietrechts anwendbar. Wird der Hauptmieter gekündigt, entfällt damit das Untermietverhältnis nicht, der Bestand des Untermietvertrags kann auch nicht vom Bestand des Hauptmietvertrags abhängig gemacht werden (§ 572 Abs. 2 BGB, siehe auch Palandt-Weidenkaff, § 540 Rn. 1).

1. Räumung

Unabhängig davon hat der Hauptvermieter gemäß § 564 Abs. 2 BGB auch vom Untermieter die Herausgabe der Sache verlangen (Räumung), wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist. Dem kann der Untermieter aber gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB alle Einwendungen entgegensetzen, die die dem Untervermieter gegenüber dem Hauptmieter gegen die Räumung zustehen. Zudem ist die Räumung gemäß Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht möglich, wenn Hauptvermieter und Hauptmieter den Vertrag einvernehmlich gekündigt haben um den Kündigungsschutz des Untervermieters zu umgehen (Palandt-Weidenkaff, § 546 Rn. 21).

Muss der Untermieter trotz allem räumen, hat er, wenn der Untermietvertrag noch wirksam ist, Schadensersatzansprüche gegen seinen Untervermieter aus § 536 Abs. 3, Abs. 1 BGB (Palandt-Weidenkaff, § 546 Rn. 21).