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Mit der Teilungserklärung können ein Eigentümer oder mehrere Miteigentümer Wohnungseigentum begründen ohne dass es automatisch zu einer Zuordnung zum Eigentum/Miteigentum kommt. D.h. nach der Teilungserklärung entsteht zunächst mit Anlegung der Grundbuchblätter Wohnungseigentum. An diesem setzten sich die Eigentumsverhältnisse die am Grundstück bestanden fort. D.h. Miteigentümer werden dann jeweils Miteigentümer an allen Wohnungseinheiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht allerdings erst mit der ersten Eigentumsumschreibung auf einen "Dritten".
Änderungen der Teilungserklärung sind bis jederzeit möglich. Bis zu Eintragung der Vormerkung für den ersten Erwerber können der/die Eigentümer frei ändern, danach ist die Zustimmung des/der Erwerber erforderlich.
Im Kaufvertrag wird daher regelmäßig eine Vollmacht für den Veräußerer zu Änderung erteilt.
Erfolgt die Veräußerung vor Eintragung der Teilungserklärung entsteht noch keine dingliche Bindung. Daher ist eine schuldrechtliche Bindungsklausel im Kaufvertrag notwendig.
"Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für
die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz
an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft."(BGH, Beschl. v. 5.6.2008 Az. V ZB 85/07)
Im Grundbuch von Entenhausen sind die Erschienen als auf Blatt 1112 FlurStNr 23/1 als Miteigentümer zu je 1/2 eingetragen.
Das Grundstück ist/wird mit einem Mehrfamilienhaus bebaut.
Die Erschienen teilen hiermit das vorstehend genannte Grundstück auf in folgende Miteigentumsanteile die jeweils mit Sondereigentum und Teileigentum an bestimmten Räumen verbunden werden:
- 25/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß links im Aufteilungsplan mit 1) makiert und dem Garagenstellplatz Nr. 1.
- 25/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß rechts im Aufteilungsplan mit 2) makiert und dem Garagenstellplatz Nr. 2
- 30/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im ersten Stock links im Aufteilungsplan mit 3) makiert und dem Garagenstellplatz Nr. 3
- 20/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im ersten Stock rechts im Aufteilungsplan mit 4) makiert und dem Garagenstellplatz Nr. 4
Die Teilung entspricht dem als Anlage 1 beigfügten Aufteilungsplan. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt vor.
Der Inhalt des Sondereigentums wird gemäß § 10 Abs. 2 . S.2 BGB wie folgt bestimmt:
Zweckbestimmung (§ 15 WEG) *
Die Wohnungen sind grundsätzlich nur für Wohnzwecke und zur freiberuflichen Nutzung bestimmt. Eine gewerbliche Nutzung bedarf der einstimmigen schriftlichen Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dem Sondereigentumsanteil im Erdgeschoß links ist ein Sondernutzungsrecht an der linken Gartenhälfte, entsprechend dem beigefügten Plan zugeordnet.
Dem Sondereigentumsanteil im 1. Stock links ist ein Sondernutzungsrecht an der rechten Gartenhälfte, entsprechend dem beigefügten Plan zugeordnet.
*BGH, Urt. v. 13.12.2019 Az. V ZR 203/18
"Widerspricht die Nutzung einer Teileigentumseinheit durch den Mieter
- hier der Beklagte - einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung,
können die Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht nur den vermietenden
Wohnungseigentümer auf Unterlassung der (gesamten) Nutzung in Anspruch
nehmen, sondern auch den Mieter. Ein solcher Anspruch gegen den
Mieter ergibt sich, wie der Senat jüngst entschieden hat, aus § 1004 Abs. 1
BGB (Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, zur Veröffentlichung in BGHZ
bestimmt)."
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