Von einem Schwarzbau spricht man, bei einer baulichen Anlage die ohne eine erforderliche Genehmigung errichtet wurde.

Das Einschreiten gegen Schwarzbauten liegt im Ermessen der Behörde. Ein Abriss kommt dabei nur in Frage, wenn der Bau zu keinem Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen wäre.

"Allein die formelle Illegalität einer baulichen Anlage rechtfertigt aber aufgrund ihrer endgültigen, häufig substanzverletzenden und nicht ohne weiteres rückgängig zu machenden Wirkung unter Verhältnismäßigkeits­gesichtspunkten regelmäßig nicht eine Beseitigungsanordnung. Eine derartige behördliche Maßnahme erfordert nach der Rechtsprechung vielmehr zusätzlich auch die materielle Illegalität der Anlage, also ihre fehlende Genehmigungsfähigkeit." (VG Aachen: Urteil vom 25.09.2008 - 5 K 1664/06)