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Mit Erbbaurecht wird das beschränkt dingliche Recht bezeichnet, auf einem Grundstück ein Gebäude errichten und nutzen zu dürfen (§ 1 ErbbauRG). Das Erbbaurecht wird unkündbar für 99 Jahre gewährt und kann weiterveräußert oder vererbt werden.
Das Erbbaurecht ist in der Erbaurechtsgesetz vom 15.1.1919 geregelt, das vor Umbennenung am 30.11.2007 den Titel Erbauverordnung trug.
Das Erbbaurecht hat dabei eine Doppelnatur ist und ist zum einen beschränkt dingliches Recht und zum anderen eigentumgleiches Recht. Im Erbbaugrundbuch wird das Erbaurecht als gründstücksgleiches Recht eingetragen. Damit kann dieses wiederum belastet werden, z.B. mit einer Erbbauzinsreallast, die die Zahlung des Erbbauzinses sichert.
Das Erbbaurecht entsteht durch Einigung und Eintragung. § 925 BGB ist gemäß § 11 ErbbauRG nicht anwendbar. Im Grundbuch des belasteten Grundstücks wird das Erbbaurecht in Abteilung zwei eingetragen. Es kann nur an Rangstelle 1 eingetragen werden.
Der Begründung muss - um kondiktionsfest zu sein - auf einem Kausalgeschäft beruhen. Das Kausalsgeschäft muss gemäß § 11 ErbbauRG notarielle beurkundet werden. Werden Kausalgeschäft und dingliches Geschäft in einer Urkunde zusammengefasst, erstreckt sich der Formzwang auch auf das dingliche Geschäft.
Fehlt es der Urkunde an der notariellen Form, ist nur eine Unterschritsbeglaubigung vorgenommen worden, ist auch das dingliche Geschäft formunwirksam.
§ 2 ErbbauRG legt fest, welche Regelungen dinglicher Inhalt des konkreten Erbbaurechts werden können. D.h. das Erbbaurecht entsteht mit diesem Inhalt als dingliches Recht. So kann man z.B. die Art der baulichen Nutzung beschränken mit der Folge, dass konkrete Erbbaurecht so beschränkt entsteht und auch nicht erweitert werden kann.
Das Erbbaurecht endet entweder durch Zeitablauf oder durch Heimfall. Der Heimfall kann muss aber nicht Teil des Erbbaurechtes sein.
Beim Heimfall entsteht ein Anspruch des Berechtigten auf Rückübertragung des Erbbaurechtes. D.h. die Ausübung des Heimfallsrechtes bei Vorliegen der Voraussetzungen führt nicht automatisch zu einem Übergang auf den Eigentümer und dem Entstehen eines Eigentümerbbaurechts.
Auch existenznotwendige Dienstbarkeiten dürfen dem Erbbaurecht nicht vorgehen, es muss immer zwingend ein Rangrücktritt vereinbart werden. Als Ausgleich/Absicherung wird die Dienstbarkeit auch am Erbbaurecht bestellt. Für den Fall des Erlöschens wird mit dem Erbbauberechtigten als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass die Forderung nur geltend gemacht werden kann, wenn die Entschädigungsforderung hinter die Dienstbarkeit zurücktritt.
Vereinbarten die Beteiligten, dass der Erbbauberechtigte seinen bei Erlöschen des Erbbaurechts entstehenden Entschädigungsanspruch nur geltend machen kann, wenn er zuvor einem Rücktritt seines Anspruch hinter die in ... bezeichnete Grunddienstbarkeit zugestimmt hat. Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet eine entsprechenden Rangrücktritt zu beantragen.
Um die Dienstbarkeit nach dem Rückfall des Erbbaurechts und dem Erlöschen alle Dienstbarkeiten nach § 33 Abs. 1 S. 3 ErbbaurRG zu sicheren, muss der Dienstbarkeitsberechtigte darauf bestehen, dass der Eigentümer mit dem künftigen Erbbauberechtigen schuldrechtlich vereinbart, dass der Eigentümer vom Heimfallrecht nur Gebrauch machen darf, wenn er oder die Berechtigten auf die das Erbbaurecht übertragen werden soll, dem Dienstbarkeitsberechtigten die Bestellung einer Dienstbarkeit an der gleichen Rangstelle wie vor dem Heimfall in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) anbieten. Dieser Anspruch soll mit einer Vormerkung im Erbbaugrundbuch abgesichert werden, die entgegen § 33 Abs. 1 S. 3 ErbbauRG nicht erlischt. Davon unabhängig kann der Dienstbarkeitsberechtigte seine Zustimmung zur Löschung/Übertragung von der Einräumung der Dienstbarkeit abhängig machen.
Keine AGB-Kontrolle des dinglichen Inhaltes des Erbbaurechts, die schuldrechtlichen Abreden unterliegen aber eine AGB-Kontrolle.
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