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Sondernutzungsrecht
(recht.notar.weg)
    

Mit Sondernutzungsrecht wird ein durch eine Vereinbarung aller Eigentmer ( 10 Abs. 2 WEG) schuldrechtlich begrndetes Nutzungsrecht eines WEG-Eigentmers an Gemeinschaftseigentum bezeichnet. In der Regel an Parkflchen, Gartenanlagen etc.

Davon ist zu unterscheiden das Sondereigtentum.

Verdinglichung

Sondernutzungsrechte knnen gem 10 Abs. 3 WEG ins Grundbuch eingetragen werden, damit ihnen gegenber Rechtsnachfolgern eine dingliche Wirkung zukommt. Unterbleibt die Eintragung sind nur die Vertragsbeteiligten daran gebunden.

gestreckte Begrndung druch aufschiebend bedingte Zuordnung

Der teilende Eigentmer kann aber schon bei Teilung Sondernutzungsrechte an bestimmten Flchen bestimmen ohne Sie den jeweiligen Sondereigentmern zuzuordnen und diese Zuordnung einschlielich dem Recht der Verdinglichung sich selbst vorbehalten oder per Vollmacht dem Verwalter bertragen. Dadurch erwerben die Kufer des Sondereigentums bereits Sondereigentum das mit entsprechend aufschiebend nicht nutzbarem Gemeinschaftseigentum verbunden ist, so dass sie bei der spteren Zuordnung keinen Rechtsverlust erleiden. Dazu:

OLG Frankfurt/Main, 10.03.2016 Az. 20 W 70/15 Leitsatz:
  1. Die sog. gestreckte Begrndung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass von dem teilenden Eigentmer in der Teilungserklrung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflchen dem Verwalter Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der brigen Miteigentmer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der Bezugnahme auf die entsprechende Bewilligung der Eintragung der Teilung im Grundbuch dingliche Wirkung ohne die Mitwirkung von Erwerbern und deren dinglicher Glubiger (auch bei eingetragenen Auflassungsvormerkungen).
  2. Auch bei spterer Eintragung der Zuordnung durch den bevollmchtigten Verwalter bedarf es nicht der Zustimmung von Miteigentmern und deren Glubigern.

Details aus dem Urteil:

"In der Teilungserklrung vom 11.10.1985 ist die sog. negative Komponente, d. h. der Ausschluss der knftigen Erwerber von der Mitbenutzung einzelner Teile des Gemeinschaftseigentums bereits enthalten. Hinsichtlich der PKW-Abstellpltze werden in Teil B 10 unter 2 a) und b) Sondernutzungsrechte eingerumt, die auch verdinglicht werden knnen."

" ...2. a) An allen im Hof genehmigten (laut vorliegender Baugenehmigung: drei) und etwa noch zu genehmigenden Pkw-Abstellpltzen rumt der bisherige Alleineigentmer Sondernutzungsrecht ein, die verdinglicht werden knnen (siehe Vollmacht Seite V !). b) Verbunden damit ist jeweils das ausschlieliche Nutzungsrecht an einem sowohl im Kaufvertrag als auch in der genehmigten Bauzeichnung eindeutig mit einer Nummer bestimmten PKW-Abstellplatz. Andere Miteigentmer drfen diesen Platz nicht benutzen..."

"Schlielich ergibt sich dies auch aus der auf Seite V der Teilungserklrung dem Verwalter erteilten "besonderen Vollmacht", wobei der verwendete Begriff der "Einrumung" von Sondernutzungsrechten im Sinn der "Zuweisung", d. h. der fr die Begrndung von Sondernutzungsrechten erforderlichen positiven Komponente zu verstehen ist."

"Der Verwalter wird wie folgt besonders bevollmchtigt:

a) Der Verwalter wird bevollmchtigt, Sondernutzungsrechte an den drei Pkw-Abstellpltzen (im Freiflchenplan ausgewiesen) einzurumen und im Grundbuch eintragen zu lassen, soweit vom Eigentmer noch nicht geschehen.

b) Auf die Grnflchen um den Gebudekrper, soweit sie nicht fr Gemeinschaftszwecke beansprucht werden mssen, bestimmten MiteigentmernSondernutzungsrechte einzurumen, die sich auf die jeweils alleinige Nutzung der eindeutig zu beschreibenden Flche beziehen.

c) Der Verwalter ist ebenso bevollmchtigt, im Trockenraum und Abstellraum fr Fahrrder und Kinderwagen (Garagenkeller) eine Abtrennung mit Tr so anzubringen, da ein Durchgang zum Garten und ein oder zwei Abstellrume geschaffen werden. An diesen abzutrennenden Abstellrumen von je ca. 5 qm kann der Verwalter Sondernutzungsrechte einrumen und auch im Grundbuch eintragen lassen oder den hinteren mit ebenerdigem Zugang fr die ausschlieliche Verwendung als abschliebaren Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum bestimmen.

Der Verwalter wird dabei befreit von den Vorschriften des 181 BGB.

Eine beglaubigte Abschrift dieser Teilungserklrung soll als Nachweis der Bevollmchtigung bei der Bestellung der Sondernutzungsrechte gengen."

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