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Sondereigentum an Wohnungen
(recht.zivil.materiell.sachen und recht.notar.weg)
    

Von Sondereigentum an Wohnungen spricht man, wenn mehrere Wohnungen in einem Haus selbstndig eigentumsfhig sind (sog. Eigentumswohnungen).

Grundstzlich ist eine Wohnung wesentlicher Bestandteil eines Hauses und als solcher nicht selbstndig eigentumsfhig ( 93, 94 BGB). D.h. es ist im Sachenrecht nicht vorgesehen, dass in einem Haus dem B drei Rume im 1. Stock und dem C drei Rume im Erdgeschoss gehren. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nimmt aber in 3 Abs. 1 abgeschlossene Wohnungen von diesem Grundsatz aus. Hier kann als unauflsbare Einheit ( 6 WEG) Sondereigentum an der Eigentumswohnung und Miteigentum am Grundstck und den Gemeinschaftsflchen begrndet werden.

Sondereigentum knnen nur die Bestandteile des Gebudes gehren, die verndert, beseitigt und eingefgt werden knnen ohne dass dadurch das gemeinsame Eigentum oder das das Sondereigentum eines anderen ber 14 WEG hinaus zulssige Ma beeintrchtigt oder die uere Gestaltung verndert wird.

Das Sondereigentum kann nur an wesentlichen Bestandteilen bestehen (BGH NJW 1975, 688). Teile die fr den Bestand und die Sicherheit des Gebudes wichtig sind, sind vom Sondereigentum ausgenommen und gehren zum Gemeinschaftseigentum. Beispiel: Auentren und Fenster.

Begrndung/Einrumung

Das Sondereigentum kann entweder vertraglich oder durch Teilung eingerumt werden. Bei der vertraglichen Einrumung ist zunchst ein notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich ( 4 Abs. 3 WEG iVm 311b Abs. 1 BGB). Gegenstand dieses Vertrages und der Beglaubigung sind auch die Bauplne. Bei Fehlern kommt eine Heilung gem 311b Abs. 1 S. 2 BGB in Betracht.

Aufgrund dieses Vertrages kann dann die notarielle beglaubigte Einigung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Bei der Eintragung muss dann wieder ein von der Baubehrde unterschriebener und gestempelter Bauplan vorliegen, um eine exakte Zuordnung der Eigentumswohnungen im Grundbuch zu ermglichen.

Beschrnkungen

Das Sondereigentum ist insoweit beschrnkt, als der einzelne Wohnungseigentmer sein Sondereigentum nur so nutzen darf, dass andere Miteigentmern keine besonderen Nachteile entstehen ( 14 Nr. 1 WEG).

Verwaltung

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gesamtheit der Wohnungseigentmer in der Wohnungseigentmerversammlung ( 21 25 WEG) und einem Verwalter ( 26 - 28 WEG). In Streitfllen entscheidet das Amtsgericht entweder im Bereich des 43 WEG in einem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit und ansonsten in einem normalen Zivilprozessverfahren.

Wird kein Verwalter bestimmt, muss die Verwaltung von allen Wohnungseigentmern bernommen werden.

Ansprche bzgl. des Gemeinschaftseigentums

Gewhrleistungsansprche bezglich des Gemeinschaftseigentums gegen Dritte, z.B. den Bauunternehmer, kann jeder Wohnungseigentmer selbstndig geltend machen, da dies ihm Interesse der Eigentmergemeinschaft liegt. Fr Schadensersatzansprche und die Vorschusszahlung bei einer Selbstvornahme (str.) ist allerdings sowohl fr die Prozessfhrungsbefugnis als auch die Passivlegitimation eine Mehrheitsentscheidung der Wohungseigentmergemeinschaft erforderlich.

Klagt der Verwalter, so tut er dies als gesetzlicher Prozessstandschafter.

Auf diesen Artikel verweisen: Sondernutzungsrecht * Gemeinschaftliches Eigentum/Gemeinschaftseigentum * Eigentumswohnung * Spezialittsgrundsatz im Sachenrecht