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Skript, WEG
(recht.notar.weg)
    

  1. Wohnungseigentum
    ist Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit Miteigentum an dem zugehrigen Grundstck.
  2. Teileigentum
    ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Rumen eines Gebudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehrt.
  3. Gegenstand des Sondereigentums
    knnen nur umschlossene Rume sein!
  4. Zum Sondereigentum gehren
    die Bestandteile des Gebudes, die verndert, beseitigt und eingefgt werden knnen ohne dass dadurch das gem. Eigentum oder das das Sondereigentum eines anderen ber 14 WEG hinaus zulssige Ma beeintrchtigt oder die ussere Gestaltung verndert wird.
  5. Begrndung des Wohnungseigentums
    • Durch vertragliche Einrumung von Sondernutzungsrechten bei bestehender Miteigentmerschaft gem 3 WEG
    • Durch (einseitige) Teilungserklrung des/der Miteigentmer gem 8 WEG.
  6. Vollmachtslose Vertretung eines Miteigentmers
    ist bei der Teilungserklrung nicht mglich ( 180 BGB)
  7. Bei Fehlern in der Begrndung des Wohnungseigentums
    fhren zum unheilbaren Nichtenstehen von Sondereigentum
  8. Rechtsnatur der WEGemeinschaft
    Die WEG ist
    1. Teilrechtsfhige Rechtsperson ( 10 Abs. 6 WEG)
    2. Ihr Vermgen ist Verbandsvermgen
    3. kann daher klagen und verklagt werden
    4. Ihr steht z.B. das Hausgeld zu
    5. Die WEG hat als solche kein Eigentum an dem Objekt, kann aber auch Wohnungs-/Teileigentum erwerben.

  9. Vertretung der WEG
    1. 27 WEG weist dem Verwalter Aufgaben zu. In Abs. 3 ist geregelt in welchen Fllen der Verwalter die WEG von Gesetz wegen vertritt. Darber hinaus kann die WEG den Verwalter mit der Vertretung bevollmchtigen.
  10. Anfechtung von Beschlssen der Gemeinschaft
    ist nur innerhalb eines Monats mittels Anfechtungsklage nach 46 WEG mglich.
  11. Die WEG "endet"

    Wenn alle Wohungsanteile in eine Hand fallen (z.B. der Eigentmer von Wohnung 1 erbt Wohnung 2 der aus zwei Einheiten bestehenden WEG.
  12. Man unterscheidet geborene/gekorene Rechte der WEG:

  13. Zugnge zum Gemeinschaftseigentum
    sind immer Gemeinschaftseigentum, an ihnen kann kein Sondereigentum begrndet werden.
  14. Doppelstockgaragen
    knnen nicht stockwerksweise in Sondereigentum aufgeteilt werden, da ihnen der Charakter des umschlossenen Raumes fehlt. Die Doppelstockgarage kann aber als Ganze Sondereigentum von mehreren Sondereigentmern werden. Die (zwei) Bruchteilssondereigentmer knnen dann wiederum nach 1010 BGB Nutzungsregelungen treffen. Diese knnten auch nach 15 WEG getroffen werden (BGH v. 20.2.2014 Az. V ZB 116/13).
  15. Einordnung des Balkons
    ist umstritten! Nach h.M. ist er ein Raum, so dass er sondereigentumsfhig ist.
  16. Wohnungs-/Teieigentum wird
    durch Teilungserklrung nach 8 WEG oder durch eine Beschrnkung vorhandenen Miteigentums nach 3 WEG mittels Teilungsvertrag begrndet.
  17. Nutzungsangaben im Teilungsplan
    knnten durch Auslegung als Inhaltsbestimmung und damit Nutzungsbeschrnkung ausgelegt werden, daher sollten aus Grnden der Rechtssicherheit vermieden werden. Es kann auch in der Teilungserklrung festgehalten werden: "Nutzungsangaben im Aufteilungsplan haben keine Verbindlich".
  18. Unwesentliche Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bausausfhrung
    fhren dazu, dass das Teileigentum so entsteht wie gebaut wurde. Bei wesentlichen Abweichungen mssen alle Miteigentmer eine neue Vereinbarung treffen. In der Praxis wird dies ber nderungsvollmachten fr den teilenden Eigentmer (z.B. Bautrger) im Wohnungseigentumskaufvertrag geregelt.
  19. Grundschuld nach der Teilung
    werden zu einer Gesamtgrundschuld die auf jedem Teil lastet und auf allen durch die Teilung angelegten Wohnungseigentumsgrundbuchblttern eingetragen wird. Daher muss der Grundschuldglubiger der Teilung nicht zustimmen. Mit Zahlung des Kaufpreises werden diese dann mit Bewilligung des Grundschuldglubigers gelscht.
  20. Isolierter Miteigentumsanteil
    entsteht wenn bei der Teilung ein Miteigentumsanteil nur mit Rumen verbunden wird, die nicht Sondereigentumsfhig sind. Der isolierte Miteigentumsanteil entsteht dann ohne Sondereigentum und es ist zur Korrektur eine neue Aufteilung durch alle Miteigentmer notwendig.
  21. Gemeinschaftsordnung
    Ist nicht notwendig zur Begrndung von Wohnungseigentum. Kann mit beurkundet werden.
  22. Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum

    Erfordert eine

    1. nderungsvereinbarung und
    2. fr die Grundbucheintragung die Bewilligung aller Eigentmer sowie
    3. eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung, da das Ausstattungserfordernis von Wohneigentum hher ist

  23. Ausstattungserfordernis Wohnungseigentum
    "Die zu Wohnzwecken mindestens erforderlichen Rume mssen hingegen innerhalb eines abgeschlossenen Verbundes stehen und ber Wasserversorgung, Ausguss und WC verfgen" (KG, Beschluss v. 23. 4. 2013 Az. 1 W 343/12). Das wird ber die Abgeschlossenheitsbescheinigung nachgewiesen, die vom Bauamt erstellt wird.
  24. Werdende WEG
    entsteht zwischen Erstwerber und Veruerer, wenn der Ersterwerber
    1. einen gltigen Erwerbsvertrag geschlossen hat
    2. die Besitzbergabe erfolgt ist
    3. eine Vormerkung eingetragen ist

    Mit Eintragung des Ersterwerbers als Eigentmer im Grundbuch entsteht zwischen ihm und dem veruerenden teilenden Eigentmer eine WEG.

    Der werdende Wohnungseigentmer verdrngt hinsichtlich der Lasten und Pflichten fr die Wohnung den veruerenden teilenden Eigentmer (idR der Bautrger), d.h. er haftet z.B. alleine fr das Hausgeld.

  25. Zweiterwerber
    ist wer vom Ersterwerber eine Wohnungseigentum erwirbt. Der Zweiterwerber tritt erst mit Eigentumsumschreibung in die Rechte und Pflichten als Wohnungseigentmer ein.
  26. Werdender Wohnungseigentmer
    ist auch fr den Zeitraum bis zum Eigentumserwerb, wer zwar nach Enstehen der WEG (siehe oben) Besitzer und Eigentmer wird, aber vor Entstehen der WEG den Erwerbsvertrag abgeschlossen hat, solange die letzte Wohnung noch nicht verkauft wurde (BGH, Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/11). Umstritten. Ungeklrt ist der Fall, des Erwerbers der nach Entstehen der WEG den Erwerbsvertrag abgeschlossen hat.
  27. nderungsvollmacht fr den Bautrger
    Der teilende Veruerer hat ein Interesse daran, die Teilungserklrung nach dem Verkauf der ersten Wohnung noch zu ndern um sie z.B. den Interessen weiterer Erwerber anzupassen. Entsprechend muss im Erwerbsvertrag eine nderungsvollmacht vereinbart werden in der Gemeinschaftsordnung ist dies unzulssig.
  28. Grundsatz: Pro Grundstck eine WEG!
    Keine WEG ber zwei Grundstcke und keine zwei WEGs auf einem Grundstck. Ggf. muss das Grundstck vorher durch Zuschreibung/Abschreibung angepasst werden.
  29. Bestimmung der Miteigentumsanteile
    erfolgt nach freier Vereinbarung. Sie kann muss aber nicht an den Gren/Wertverhltnissen orientiert werden. Dies drfte aber sinnvoll sein, da die Kosten nach dem Verhltnis der Miteigentumsanteile verteilt werden.

Auf diesen Artikel verweisen: notarielle Fachprfung, Themensammlung