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Gewhrleistungsausschluss Immobilien
(recht.notar.grundstuecksrecht)
    

Bei der Gewhrleistung ist nach Vertragstyp und Alter der Immobilie zu unterscheiden.

I. Alte Bestandsimmobilie und alle Beteiligten Verbraucher

Sind alle Beteiligte Verbraucher und handelt es sich nicht um einen Neubau (bei Leerstand 3 - 5 Jahre, bewohnt 18 Monate nach Herstellung), dann kann die Haftung ausgeschlossen Mit Ausnahme der Haftung fr

  1. vorstzliches Handeln ( 276 Abs. 3 BGB),
  2. fr arglistig verschwiegene Mngel 444 Alt 1. BGB und
  3. fr das Fehlen garantierter Beschaffenheiten 444 Alt. 2 BGB.

Gewhrleistungsausschluss fr die Zeit zwischen Beurkundung und Gefahrbergang

"Haben die Parteien die Gewhrleistungspflicht des Verkufers i. s. d. 459 ff. BGB a. F. fr sichtbare und unsichtbare Mngel ausgeschlossen, so erfat der Ausschlu in der Regel nicht solche Mngel, die nach Vertragsschlu und vor Gefahrbergang entstehen; wollen die Parteien auch solche Mngel von der Haftung ausschlieen, mssen sie dies deutlich machen." (BGH Urteil v. 24.1.2003 Az. V ZR 248/02).

II. Alte Bestandsimmobilie, Verkufer Unternehmer und Kufer Verbraucher

Ist der Verkufer Unternehmer so fllt der Vertrag als Verbrauchervertrag unter die AGB-Kontrolle. Zustzlich zu den oben genannten drei Ausnahmen kommt dann die Ausnahme fr

  1. Schden aus der Verletzung des Lebens, des Krpers oder der Gesundheit ( 309 Nr. 7 a)
  2. grob fahrlssigen Pflichtverletzung des Verwenders 309 Nr. 7 b Alt 1)
  3. vorstzlichen oder grob fahrlssigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfllungsgehilfen des Verwenders beruhen ( 309 Nr. 7 b Alt. 2)

III. Bestandsimmobilie, Verkufer Verbraucher, Kufer Unternehmer

Ist der Verbraucher der Kufer so sind nur Klauseln unwirksam, die hier zu seinem Nachteil abweichen.

IV. Neue Immobilie und alle Beteiligten Verbraucher

Handelt es sich um einen Neubau oder ein umfassend neu saniertes Objekt, dann ist bei Leerstand im Rahmen von 3 bis 5 Jahren, und bewohnt von 18 Monate nach Herstellung eine gerichtliche berprfung des Gewhrleistungausschlusses ber 242 BGB mglich:

BGH, Urteil vom 8.3.2007 - VII ZR 130/05:
    "
  1. Ein formelhafter Ausschluss der Gewhrleistung fr Sachmngel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Huser ist auch in einem notariellen Individualvertrag gem 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausfhrlicher Belehrung ber die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend errtert worden ist (Besttigung von BGH, Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).
  2. Von einer eingehenden Errterung und ausfhrlichen Belehrung kann nur ausnahmsweise abgesehen werden, wenn sich der Notar davon berzeugt hat, dass sich der Erwerber ber die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko vollstndig im klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will. 78
"

V. Neue Immobilie und Verkufer Unternehmer und Kufer Verbraucher

Ist der Verkufer Unternehmer und der Kufer Verbraucher, so sind zustzlich die Klauselverbote:

  • 309 Nr. 8 b) aa) bis ff)

zu beachten. D.h. ein Haftungausschluss beschrnkt sich dann auf Schden am Grundstck im Umfang wie bei Bestandsimmobilien und einen Ausschluss fr leicht fahrlssig verursachte Mangelfolgeschden mit Ausnahme von Schden an Leben, Kprper oder Gesundheit.

Auf diesen Artikel verweisen: Immobilienkaufvertrag, Aufbau