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Erbbaurecht/Erbbaugrundbuch
(recht.zivil.materiell.sachen und recht.notar.erbbau)
    

Mit Erbbaurecht wird das beschrnkt dingliche Recht bezeichnet, auf einem Grundstck ein Gebude errichten und nutzen zu drfen ( 1 ErbbauRG). Das Erbbaurecht wird unkndbar fr 99 Jahre gewhrt und kann weiterveruert oder vererbt werden. Das Erbbaurecht ist in der Erbbauverordnung vom 15.1.1919 geregelt.

Das Erbbaurecht hat dabei eine Doppelnatur ist und ist zum einen beschrnkt dingliches Recht und zum anderen eigentumgleiches Recht. Im Erbbaugrundbuch wird das Erbaurecht als grndstcksgleiches Recht eingetragen. Damit kann dieses wiederum belastet werden, z.B. mit einer Erbbauzinsreallast, die die Zahlung des Erbbauzinses sichert.

Begrndung

Das Erbbaurecht entsteht durch Einigung und Eintragung. 925 BGB ist gem 11 ErbbauRG nicht anwendbar. Im Grundbuch des belasteten Grundstcks wird das Erbbaurecht in Abteilung zwei eingetragen. Es kann nur an Rangstelle 1 eingetragen werden.

Der Begrndung muss - um kondiktionsfest zu sein - auf einem Kausalgeschft beruhen. Das Kausalsgeschft muss gem 11 ErbbauRG notarielle beurkundet werden. Werden Kausalgeschft und dingliches Geschft in einer Urkunde zusammengefasst, erstreckt sich der Formzwang auch auf das dingliche Geschft.

Fehlt es der Urkunde an der notariellen Form, ist nur eine Unterschritsbeglaubigung vorgenommen worden, ist auch das dingliche Geschft formunwirksam.

Inhalt

2 ErbbauRG legt fest, welche Regelungen dinglicher Inhalt des konkreten Erbbaurechts werden knnen. D.h. das Erbbaurecht entsteht mit diesem Inhalt als dingliches Recht. So kann man z.B. die Art der baulichen Nutzung beschrnken mit der Folge, dass konkrete Erbbaurecht so beschrnkt entsteht und auch nicht erweitert werden kann.

Beendigung

Das Erbbaurecht endet entweder durch Zeitablauf oder durch Heimfall. Der Heimfall kann muss aber nicht Teil des Erbbaurechtes sein.

Beim Heimfall entsteht ein Anspruch des Berechtigten auf Rckbertragung des Erbbaurechtes. D.h. die Ausbung des Heimfallsrechtes bei Vorliegen der Voraussetzungen fhrt nicht automatisch zu einem bergang auf den Eigentmer und dem Entstehen eines Eigentmerbbaurechts.

Aufrechterhaltung existenznotwendiger Dienstbarkeiten

Auch existenznotwendige Dienstbarkeiten drfen dem Erbbaurecht nicht vorgehen, es muss immer zwingend ein Rangrcktritt vereinbart werden. Als Ausgleich/Absicherung wird die Dienstbarkeit auch am Erbbaurecht bestellt. Fr den Fall des Erlschens wird mit dem Erbbauberechtigten als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass die Forderung nur geltend gemacht werden kann, wenn die Entschdigungsforderung hinter die Dienstbarkeit zurcktritt.

Vereinbarten die Beteiligten, dass der Erbbauberechtigte seinen bei Erlschen des Erbbaurechts entstehenden Entschdigungsanspruch nur geltend machen kann, wenn er zuvor einem Rcktritt seines Anspruch hinter die in ... bezeichnete Grunddienstbarkeit zugestimmt hat. Der Grundstckseigentmer ist verpflichtet eine entsprechenden Rangrcktritt zu beantragen.

Um die Dienstbarkeit nach dem Rckfall des Erbbaurechts und dem Erlschen alle Dienstbarkeiten nach 33 Abs. 1 S. 3 ErbbaurRG zu sicheren, muss der Dienstbarkeitsberechtigte darauf bestehen, dass der Eigentmer mit dem knftigen Erbbauberechtigen schuldrechtlich vereinbart, dass der Eigentmer vom Heimfallrecht nur Gebrauch machen darf, wenn er oder die Berechtigten auf die das Erbbaurecht bertragen werden soll, dem Dienstbarkeitsberechtigten die Bestellung einer Dienstbarkeit an der gleichen Rangstelle wie vor dem Heimfall in grundbuchmiger Form ( 29 GBO) anbieten. Dieser Anspruch soll mit einer Vormerkung im Erbbaugrundbuch abgesichert werden, die entgegen 33 Abs. 1 S. 3 ErbbauRG nicht erlischt. Davon unabhngig kann der Dienstbarkeitsberechtigte seine Zustimmung zur Lschung/bertragung von der Einrumung der Dienstbarkeit abhngig machen.

Gesamterbbaurecht

Keine AGB-Kontrolle des dinglichen Inhaltes des Erbbaurechts, die schuldrechtlichen Abreden unterliegen aber eine AGB-Kontrolle.

Gesamterbbaurecht

Nachbarerbbaurecht

Auf diesen Artikel verweisen: Bestandteil, wesentlicher * Erbbauzinsreallast * formeles Konsensprinzip, Grundbuch * beschrnkt dingliches Recht * Erbpacht * Spekulationsfrist * Superdifikat * notarielle Fachprfung, Themensammlung