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BGH v. 15.11.1967 (Az. VIII ZR 150/65), Schadensersatz bei unterlassenen Schnheitsreparaturen
(recht.zivil.materiell.schuld.bt.miet)
    

Leitstze

1. Hat der Mieter einer Wohnung vertraglich die Kosten der Schnheitsinstandsetzung und Schnheitsinstandhaltung der Mietrume bernommen, so hat er bei Beendigung des Mietverhltnisses jedenfalls diejenigen Schnheitsreparaturen ausfhren zu lassen, die erforderlich sind, um die Rume in einen zu Wohnzwecken geeigneten vertragsgemen Zustand zu versetzen.

2. Lt der Mieter die danach notwendigen Schnheitsreparaturen nicht ausfhren, so kann der Vermieter die Zahlung des dafr erforderlichen Betrages grundstzlich auch dann verlangen, wenn der nachfolgende, vom Vermieter beigebrachte Mieter auf Grund seines Mietvertrages die Rume auf eigene Kosten hat renovieren lassen.

Fundstellen

BGHZ 49, 56
NJW 1968, 491

Tatbestand

Die verklagten Eheleute waren im Hause der Klgerin Mieter einer Werkwohnung zu einem Mietzins von monatlich 100 DM. Der Mietvertrag lautete in 5 auszugsweise:

"2. Die Kosten der Schnheitsreparaturen, und zwar auch der 1. Schnheitsinstandsetzung sowie der Instandhaltung der Mietrume trgt der Mieter. Zu den Schnheitsreparaturen gehrt auch die Ausbesserung selbstverschuldeter Schden am Verputz der Wnde und Decken und Bodenbelag. Die Vermieterin ist berechtigt, den Mieter zur ordnungsgemen Durchfhrung angemessener Schnheitsreparaturen anzuhalten.

5. Lt der Mieter die ihm obliegenden Reparaturen ... auf schriftliche Aufforderung der Vermieterin hin nicht unverzglich ausfhren, ist die Vermieterin berechtigt, die Ausfhrung auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen".

Nach 14 Nr 1 waren bei Beendigung des Mietverhltnisses die Mietrume in ordnungsgemen Zustand zurckzugeben. Die Beklagten, die whrend der mehr als sechsjhrigen Mietzeit keine Schnheitsreparaturen vornehmen lieen, zogen Ende Dezember 1962 aus.

Mit Vertrag vom 10./14. Februar 1963 vermietete die Klgerin die Wohnung zu einem monatlichen Mietzins von 200 DM an die Eheleute R., die vertragsgem die Schnheitsinstandsetzungen auf eigene Kosten vornehmen lieen.

Die Klgerin hlt die Beklagten, wegen Verletzung des 5 Nr 2 des Mietvertrages fr schadenersatzpflichtig und verlangt Zahlung von 1.146,60 DM. Beide Vorinstanzen haben den Klageanspruch dem Grunde nach fr gerechtfertigt erklrt. Die Revision der Beklagten blieb erfolglos.

Entscheidungsgrnde

I. Das Berufungsgericht hat entsprechend dem Klagevortrag den geltend gemachten Zahlungsanspruch als Schadensersatzanspruch wegen Nichterfllung zuerkannt. Es ist der Auffassung, 5 Nr 5 des Mietvertrages, der der Klgerin bei fruchtloser schriftlicher Aufforderung zur Leistung das Recht auf Vornahme der Schnheitsreparaturen auf Kosten der Beklagten gewhrte, ihr also, jedenfalls wahlweise, einen Erfllungsanspruch in Geld gab, komme als Klagegrundlage nicht in Betracht. Ob das richtig ist, bedarf keiner Entscheidung; denn das angefochtene Urteil ist auch dann im Ergebnis zutreffend, wenn man davon ausgeht, die Klgerin habe gegen die Beklagten keinen Schadensersatzanspruch, sonder einen Erfllungsanspruch.

II. 1. Die Revision meint, die Beklagten htten den Vertrag nicht verletzt und seien schon deshalb nicht schadenersatzpflichtig. Nach dem Gutachten des Sachverstndigen seien die Mietrume nur normal abgenutzt gewesen, Beschdigungen durch vertragswidrigen Gebrauch htten nicht vorgelegen ( 548 BGB ). Die Wohnung sei daher, wie es 14 Nr 1 des Vertrages vorschreibe, in ordnungsgemem Zustand zurckgegeben worden.

Darauf, ob die Wohnung durch vertragswidrigen Gebrauch der Beklagten bermig abgenutzt war, kommt es indessen nicht an. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bedurfte die Wohnung der Beklagten nach ihrem Auszug dringend der Renovierung, d.h. es waren Schnheitsreparaturen notwendig, um sie in einen zu Wohnzwecken geeigneten vertragsmigen Zustand zu versetzen. Bei dieser Sachlage ergab sich die Pflicht der Beklagten, sptestens bei ihrem Auszug die notwendigen Instandsetzungen vornehmen zu lassen, aus 5 Nr 2 des Mietvertrages; denn die Vereinbarung, durch die ein Mieter die Schnheitsreparaturen bernimmt, dient nicht nur dazu, die whrend der Vertragszeit insoweit anfallenden Kosten entgegen der gesetzlichen Regelung des 536 BGB vom Vermieter auf den Mieter abzuwlzen, sondern sie verfolgt auch den Zweck, den Vermieter bei Begrndung eines neuen Mietverhltnisses mit einem nachfolgenden Mieter der Notwendigkeit zu entheben, Schnheitsreparaturen auf seine, des Vermieters Kosten, vornehmen zu lassen. Sie besagt nichts anderes, als da der Mieter an Stelle des Vermieters die Rume in vertragsgemen Zustand zu erhalten hat (Roquette, Das Mietrecht des BGB, 536 Anm 38), und diese Verpflichtung wird auch nicht dadurch eingeschrnkt oder beseitigt, da der bisherige Mieter selbst sich mit einem geringeren Grad der Wohnlichkeit des Mietobjekts zu begngen bereit wre. Das gilt jedenfalls dann, wenn, wie hier, der Vermieter nach dem Vertrag berechtigt ist, den Mieter auch whrend der Mietzeit zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen anzuhalten ( 5 Nr 2 Satz 3), und notfalls nach fruchtloser schriftlicher Aufforderung die Renovierung auf Kosten des Mieters vornehmen lassen kann ( 5 Nr 5). Die Verpflichtung des Mieters, Schnheitsreparaturen durchzufhren, hat allerdings keineswegs ohne weiteres zur Folge, da er beim Auszug stets die vollstndige Instandsetzung der Wohnung ausfhren lassen mu. Der Zweck der Abwlzung der Schnheitsreparaturen ist erreicht und der daraus sich ergebenden Verpflichtung des Mieters gengt, wenn der Vermieter bei Beendigung des Mietverhltnisses in der Lage ist, dem neuen Mieter die Rume in einem zu Wohnzwecken geeigneten vertragsmigen Zustand anzubieten. Dazu braucht die Wohnung, jedenfalls grundstzlich, nicht vllig neu hergerichtet zu sein. Im Einzelfall kann zweifelhaft sein, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter bei seinem Auszug Schnheitsinstandsetzungen vornehmen lassen mu. Steht aber, wie hier, fest, da in ber sechsjhriger Mietzeit berhaupt keine Schnheitsreparaturen vorgenommen worden und die Mietrume deshalb dringend instandsetzungsbedrftig sind, so kann der Mieter sich nicht durch den Auszug seiner whrend der Vertragszeit vernachlssigten Instandsetzungspflicht entziehen. Er mu dann bei Vertragsende die Kosten aufwenden, die er bei vertragsgemem Verhalten schon vorher gehabt htte.

2. Das Landgericht stellt eingangs der Entscheidungsgrnde fest, die Beklagten htten es abgelehnt, ihre Verpflichtung aus 5 Nr 2 des Mietvertrags zu erfllen. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Tatbestandsberichtigung haben die Beklagten nicht beantragt. Vielmehr legt auch die Revision ihren Ausfhrungen zu Grunde, da die Beklagten die Erfllung ihrer Verpflichtung zur Vornahme ordnungsgemer Schnheitsreparaturen verweigert hatten und da die Klgerin deswegen keine Frist zur Bewirkung der Leistung zu setzen brauchte.

Bei dieser Sach- und Rechtslage vermit die Revision ohne Grund als Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs die Erklrung der Klgerin nach 326 BGB , sie lehne die Annahme der Leistung ab. Es kann dahingestellt bleiben, ob 326 BGB , auf den die Rechtsprechung in diesem Zusammenhang im allgemeinen abstellt (vgl die Zusammenstellung bei Schmitz, MDR 1966, 283 , 284), berhaupt zur Anwendung kommt, oder ob dem entgegensteht, da die bernahme der Schnheitsreparaturen mglicherweise keine Hauptverpflichtung des Mieters ist (Roquette aaO 536 Anm 44). Auch wenn man dem Berufungsgericht und der Revision folgt, die beide 326 BGB fr anwendbar halten, so bedurfte es hier keiner Erklrung der Klgerin, nunmehr werde die Leistung der Beklagten abgelehnt. Die endgltige Erfllungsverweigerung ist kein Sonderfall des Verzugs, sondern eine positive Forderungsverletzung (BGB-RGRK, 11. Aufl, Anm zu 326 Anm 9), auf die 326 zwar analog anzuwenden ist, bei der aber nach herrschender Meinung eine Fristsetzung nicht erforderlich ist. Dasselbe gilt fr die in dieser Vorschrift geforderte Ablehnungserklrung des Glubigers. Sie zu verlangen, wrde in einem Falle wie dem vorliegenden auf reinen Formalismus hinauslaufen, nachdem durch die vorangegangene endgltige Ablehnung der Erfllung durch den Schuldner bereits feststeht, da die vertragliche Leistung auf keinen Fall erbracht werden wird. Dasselbe gilt, wie keiner weiteren Errterung bedarf, erst recht, wenn man in der bernahme der Schnheitsreparaturen keine Hauptverpflichtung des Mieters sieht und deshalb eine entsprechende Anwendung des 326 BGB nicht in Betracht kommt.

3. a) Der Schaden, den die Klgerin durch die positive Vertragsverletzung der Beklagten erlitten hat, besteht darin, da nach Beendigung des Mietverhltnisses Schnheitsreparaturen erforderlich waren, um entsprechend dem mit 5 des Mietvertrages verfolgten Zweck die Wohnung zu dem vollen Marktwert anbieten zu knnen, den sie bei vertragsgemer Ausfhrung der Schnheitsreparaturen gehabt htte, um also eine Schmlerung der Aussichten der Klgerin zu vermeiden, bei der Neuvermietung das wirtschaftlich angemessene Entgelt voll zu erhalten. Trotz der noch immer angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt widerspricht es jeder Erfahrung, da der neue Mieter eine renovierungsbedrftige Wohnung auf eigene Kosten instandsetzt und sich gleichwohl auf den Mietzins fr eine mangelfreie Wohnung einlt. Ob eine andere Beurteilung am Platze wre, wenn es sich um eine preisgebundene Wohnung handelte, die angesichts der Marktlage in jedem Falle auch in erneuerungsbedrftigem Zustand zum hchst zulssigen Preis zu vermieten war, kann dahinstehen; denn hier ist nicht einmal behauptet, da die Wohnung, die Gegenstand des Rechtsstreits ist, der Preisbindung unterlag. Der Umstand, da die Klgerin an die Eheleute R. zu einem wesentlich hheren Mietzins (200 DM) als an die Beklagten (100 DM) vermietete, spricht nicht gegen die Entstehung des errterten Schadens. Denn einmal hatte der Mietvertrag mit den Beklagten im Gegensatz zum Vertrag R. eine Werkwohnung zum Gegenstand, bei der die Hhe des Mietzinses regelmig durch die Tatsache des zwischen den Vertragsschlieenden bestehenden Arbeitsverhltnisses beeinflut wird, zum anderen waren seit dem Mietvertrag mit den Beklagten mehr als 5 Jahre verstrichen, in denen sich die Marktlage und die Preissituation gendert hatten.

Der Anspruch der Klgerin auf Schadenersatz wegen Nichterfllung ist ein Geldanspruch. Die beklagten Mieter haben deshalb die fr die Schnheitsinstandsetzungen erforderlichen Kosten voll zu tragen.

b) Die Revision leugnet diesen Schadenersatzanspruch der Klgerin mit der Begrndung, der Schaden sei infolge der Ausfhrung der Schnheitsreparaturen durch die Eheleute R. beseitigt. Sie befindet sich mit dieser Auffassung in bereinstimmung mit einem Teil der Rechtsprechung und des Schrifttums, die einen Schadenersatzanspruch dann versagen, wenn, wie hier, der neue Mieter die Schnheitsreparaturen vertraglich bernommen und ausgefhrt hat ( LG Duisburg ZMR 1964, 83 ; OLG Hamm NJW 1964, 1373 mit zustimmender Anmerkung von Clasen; Roquette, Das Mietrecht des BGB, 536 Anm 44; Bettermann, ZMR 1956, 5 ; Greif, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1962, 84; Hring aaO 1964, 33, Rademacher, ZMR 1963, 130 ; Frotz, NJW 1963, 884 ). Dieser Auffassung, die in Rechtsprechung und Schrifttum Widerspruch gefunden hat (KG NJW 1963, 349 = MDR 1963, 846 ; KG NJW 1964, 785 ; Staudinger, BGB, 11. Aufl, 536 Nr 18; Groothold, ZMR 1954, 289 , 293; Essers, ZMR 1956, 117 ; Hollenberg, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1959, 149, 151; Schfer, ZMR 1963, 129 ; Merkert, ZMR 1965, 129 ; Schmitz, MDR 1966, 283 , 286), kann indessen nicht zugestimmt werden.

Ist ein Vermgensschaden eingetreten, so beurteilt sich die Frage, ob eine sptere Beseitigung des Schadens den einmal entstandenen Schadenersatzanspruch beeinflut, nach den Grundstzen der sogenannten Vorteilsausgleichung. Nach ihnen sind nur solche Umstnde beachtlich, die mit dem Schadensereignis in adquatem urschlichen Zusammenhang stehen. Danach reicht es aus, da das schdigende Ereignis allgemein geeignet war, den eingetretenen Vorteil mit sich zu bringen. Das Berufungsgericht hat einen solchen urschlichen Zusammenhang verneint und dazu ausgefhrt, nicht die pflichtwidrige Unterlassung der Beklagten habe die Mietnachfolger zur Vornahme der Schnheitsreparaturen veranlat, sondern deren eigene, im Mietvertrag bernommene Verpflichtung. Ob dieses Begrndung hinreicht, um die Auffassung des Berufungsgerichts zu sttzen, bedarf keiner Entscheidung; denn das Vorliegen eines adquaten urschlichen Zusammenhangs zwischen dem Schadensereignis und dem Umstand, der zur Beseitigung des Schadens gefhrt hat, ist nur die Mindestvoraussetzung fr dessen Beachtlichkeit bei der Beantwortung der Frage, ob ein Schaden im Rechtssinne noch vorliegt. Das schadenmindernde oder schadenbeseitigende Ereignis kann vielmehr als zureichender Grund fr die Befreiung des Schdigers von der Ersatzpflicht nur anerkannt werden, wenn seine Bercksichtigung bei Wrdigung aller Umstnde den Schdiger nicht unbillig entlasten wrde ( BGHZ 10, 107 , 108; 30, 29, 33). Zu einer nicht gerechtfertigten Begnstigung des Schdigers kme es aber dann, wenn die Schadenbeseitigung eines Dritten bercksichtigt wrde, der eine vertragliche Abmachung mit dem Geschdigten zugrunde liegt, die den Schdiger nichts angeht ( BGHZ 7, 30 , 49; BGH Urt v 5. Februar 1963 - VI ZR 33/62=NJW 1963, 1051 ). So liegt der Fall hier. Die Klgerin - und nicht die Beklagten - hat die neuen Mieter beigebracht. Wie das Berufungsgericht ausdrcklich feststellt, haben die Eheleute R. die Schnheitsreparaturen auch nur in ihrem eigenen Interesse bernommen und ihre Leistung gerade nicht den Beklagten zugute kommen lassen wollen (vgl 267 BGB ). Nichts anderes gilt fr die Klgerin, die mit ihrer Vereinbarung mit den Eheleuten R. nicht etwa die Entlastung der Beklagten im Auge hatte. Die vertragliche bernahme der Schnheitsreparaturen, die die Klgerin mit den Nachfolgemietern ausgehandelt hat, kann, auch wenn sie im wirtschaftlichen Ergebnis zu einer Beseitigung der Mindertauglichkeit der Wohnung gefhrt hat, deshalb den Beklagten nicht zugute kommen. Eine andere Lsung wre fr die Klgerin auch deshalb unzumutbar, weil sich ihre die Schnheitsreparaturen betreffende Vereinbarung mit den Eheleuten R. als eine berpflichtmige schadenmindernde Handlung darstellt (Enneccerus/Lehmann, Recht der Schuldverhltnisse, 15. Aufl, 17 II 1a). Sie setzte voraus, da die Klgerin einen nach dem Zustand der Wohnung nicht gerechtfertigten Mietzins und darber hinaus zugleich die Renovierung der Wohnung auf Kosten des neuen Mieters verlangte. Da sich hierauf ein Mietbewerber nicht ohne weiteres einlt, wurde bereits ausgefhrt. Die Klgerin mute sich daher, wenn sie die bernahme der Schnheitsreparaturen bei ungeschmlertem Mietzins durchsetzen wollte, von vornherein bei der Auswahl ihrer Mieter auf diejenigen beschrnken, die mit einer solchen, ihnen nachteiligen Regelung einverstanden waren.

Die vorstehenden Ausfhrungen ergeben auch, da der Vermieter, wenn es ihm gelingt, im neuen Mietvertrag die bernahme der erforderlichen Instandsetzungen auf Kosten des Mietnachfolgers durchzusetzen, nicht etwa nur eine ihm nach 254 Abs 2 BGB ohnehin obliegende Schadenminderungspflicht erfllt. Die Zumutbarkeit der Anrechnung der Leistung des neuen Mieters kann deshalb auch nicht mit dieser Vorschrift begrndet werden.

III. Der Rechtsstreit wrde nicht anders zu entscheiden sein, wenn der von der Klgerin in der mndlichen Verhandlung vor dem Senat vertretene Standpunkt richtig wre, ihr stehe schon auf Grund des 5 Nr 5 des Mietvertrages ein auf Zahlung in Geld gerichteter Erfllungsanspruch zu, und wenn dieser Anspruch sich nicht in einen Schadenersatzanspruch verwandelt htte; denn der Erfllungsanspruch wrde nicht durch sogenannte Zweckerreichung wegen Wegfalls des Glubigerinteresses untergegangen sein (vgl Enneccerus/Lehmann, aaO 77; Esser, Schuldrecht, 2. Aufl, 85; Staudinger, BGB, 9. Aufl, Einleitung C III vor 362). Unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch wegen anderweitiger Erreichung des Obligationszwecks erlischt, ist im einzelnen streitig. Mit Recht fhrt Lehmann (aaO) aber aus, da der Anspruch des Glubigers auf jeden Fall nur dann untergeht, wenn der von anderer Seite bewirkte Erfolg wirklich der gleiche ist, wie wenn der Schuldner selbst ordnungsgem erfllt htte. Da die Klgerin ihre eigene vertragliche Leistung, nmlich die langjhrige Gewhrung des Gebrauchs der Rume, vollstndig erbracht hatte, wrde eine Zweckerreichung in diesem Sinne allenfalls dann eingetreten sein, wenn Dritte die Wohnung, auf deren Instandsetzung durch die Beklagten als deren vertraglicher Leistung die Klgerin Anspruch hatte, unentgeltlich renoviert htten. Die Leistung der Eheleute R. beruhte aber auf einem neuen Vertrag, den die Klgerin unter Verpflichtung zu eigener Leistung abgeschlossen hatte. Deshalb liegt eine den Erfllungsanspruch beseitigende Zweckerscheinung nicht vor. Auch hier bleibt also in gleicher Weise bei der Vorteilsausgleichung hinsichtlich des Schadensersatzanspruches entscheidend, da die Klgerin es war, die die neuen Mieter, die die Schnheitsreparaturen vornehmen lieen, beigebracht hat. Es wre nicht zu rechtfertigen, den Beklagten durch Schuldbefreiung diesen Erfolg der rechtsgeschftlichen Ttigkeit der Klgerin zugute kommen zu lassen. Angesichts der Leistungsverweigerung der Beklagten braucht hier nicht entschieden zu werden, ob eine andere Beurteilung dann Platz greifen mte, wenn die Klgerin mit der Renovierung der Rume durch die Mietnachfolger den erfllungsbereiten Beklagten etwa zuvorgekommen wre, und ebensowenig bedarf einer Errterung, ob ein Erfllungsanspruch der Klgerin auch dann bestehen geblieben wre, wenn die Beklagten die neuen Mieter beigebracht htten, insbesondere wenn diese in das alte Mietverhltnis eingetreten wren und auf Grund der hierbei getroffenen Vereinbarungen die Schnheitsinstandsetzungen vorgenommen htten.

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